親や家族からマンションを相続したものの、
- 「名義変更って、いつまでにやらないといけないの？」
- 「今は住んでいないし、売るかどうかも決めていないけれど…」
- 「後回しにすると、何が困る？」
相続直後は葬儀や片付け、役所の手続きなどで手が回らず、名義変更（相続登記）は後回しになりがちです。
ただし現在は、“いつかやればいい”が通用しないルールに変わっています。
この記事では、専門知識がない方でも迷わないように、期限（いつまで）／放置のリスク／まだ決めていない人の最適な動き方をわかりやすく整理します。
結論：相続登記は「原則3年以内」。過去の相続も対象です
相続（遺言を含む）でマンションを取得した相続人は、原則として「相続の開始を知り、かつ、そのマンションを取得したことを知った日」から3年以内に、相続登記の申請が必要です。
さらに重要なのがここです。
- 2024年4月1日より前に発生した相続で、いまだ登記していない不動産も義務化の対象
- 原則として 2027年3月31日までに対応が必要（※事情により起算点が後ろにずれるケースあり）
正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になり得ます。
そもそも「名義変更（相続登記）」とは？
相続登記とは、登記簿（不動産の公的な帳簿）上の所有者を、亡くなった方から相続人へ書き換える手続きです。
相続登記を済ませると、たとえば次がスムーズになります。
- 「自分が所有者である」と第三者に示せる
- 売却・賃貸・担保設定（ローン等）の手続きが進められる
- 相続人間の“責任の所在”が明確になる
「住んでいない」「売ると決めていない」場合でも、将来の選択肢を守るための土台になります。
いつまでに必要？期限の考え方をケース別に整理
ケース1：2024年4月1日以降に相続した
原則として、「相続開始を知り、かつ、取得を知った日」から3年以内です。
（例：亡くなったことは知っていたが、そのマンションが遺産に含まれると後から知った…なら、その“知った日”が起点になり得ます）
ケース2：2024年4月1日より前に相続して、まだ登記していない
この場合も義務化の対象で、原則 2027年3月31日までに相続登記が必要です。
（※“取得を知った日”が2024年4月以降になるケース等は、その日から3年以内になる旨が示されています）
ケース3：遺産分割がまとまった（誰が相続するか決まった）
実はここも重要で、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記が別途必要になります。
放置するとどうなる？名義変更を後回しにする「5つのリスク」
「今すぐ売るつもりもないし…」と放置しがちですが、放置が長いほど“損・面倒・トラブル”の確率が上がります。
① 10万円以下の過料の可能性
正当な理由※なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。
なお、いきなり過料が決まるというより、登記官の催告などの手順があり、一定の条件下で裁判所への通知が行われる仕組みです。
※ここで気になるのが、「正当な理由って何？」という点です。
実は、期限を過ぎたら必ず過料、という話ではなく、事情によっては“正当な理由”として考慮されるケースがあります。詳しくは後続の「「正当な理由」って何？（過料リスクが不安な方へ）」で説明します。
② 売りたくても「すぐ動けない」
名義が被相続人のままだと、売却手続きが進めづらく、“売り時”が来ても着手が遅れることがあります。
特に築古マンションは、条件次第で売却戦略が変わるため、早めに判断軸を整理しておくのが安全です。
③ 相続人が増えて「ハンコが揃わない」状態になりやすい
放置している間に相続人の誰かが亡くなると、その子ども等が新たに相続人になり、関係者が増えます。
結果として、遺産分割がまとまらず、売る・貸す・片付けるのすべてが止まることがあります。
④ 固定資産税・都市計画税の“支払い担当”で揉める
名義変更前でも、実務上は相続人側で税負担の整理が必要になります。
「誰が払う？立て替えた分はどう精算？」が曖昧なままだと、家族間トラブルの火種になります。
⑤ 資産価値の低下・管理問題につながる
放置期間が長いほど、換気不足や設備不良が進みやすく、結果として売却時の価格調整や手間が増えがちです。
また「支払い担当が決まらない」ことで、管理費・修繕積立金の滞納などに発展するケースもあります。
まだこのマンションをどうするか決まっていない人へ（住む／貸す／売る）
住む・貸す・売るのどれにするか、方針が固まっていない方も多いと思います。
ただ、方針が決まっていなくても名義だけは先に整えておくことで、将来「住む／貸す／売る」を自由に選べます。
そして、もし—
- 遺産分割がまとまらない
- 相続人が多くて戸籍収集や調整に時間がかかる
という事情があるなら、期限対策として 「相続人申告登記」を使う方法があります。
これは、遺産分割が終わっていなくても、相続人であることだけを先に法務局へ申告できる制度です。
ただし、これで手続きが完了するわけではなく、遺産分割が成立したら「誰が取得するか」を反映した登記を別途行う必要があります。
「正当な理由」って何？（過料リスクが不安な方へ）
前述したリスク①「10万円以下の過料の可能性」に登場する「正当な理由」について、法務省は、一般に認められ得る例として、次の事項を挙げています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍収集や把握に時間を要する
- 遺言の有効性や遺産の範囲が争われ、帰属が明らかでない
- 重病など本人に重大な事情がある
- DV被害等で避難を余儀なくされている
- 経済的困窮で費用負担が困難
「自分は該当する？」と迷う場合は、放置ではなく、早めに専門家（司法書士等）へ相談して整理するのが安全です。
名義変更（相続登記）の基本的な流れ
大まかな流れは次の通りです。
- 相続人を確定（戸籍等を収集）
- 遺言の有無を確認／遺産分割協議（誰が相続するか）
- 必要書類を揃える（印鑑証明、住民票、評価証明など）
- 法務局へ申請
自分で申請することも可能ですが、相続人が多い・戸籍が複雑・連絡が取りづらい等があるなら、司法書士に依頼した方が結果的に早いことも多いです。
費用の目安（ざっくり把握）
相続登記の費用は、主に以下3つで構成されます。
- 登録免許税（税金）
- 書類取得の実費
- （依頼する場合）司法書士報酬
登録免許税は一般に、固定資産税評価額 × 0.4%が目安として紹介されています。
また、一定の条件を満たす土地について、2027年3月31日までの免税措置が設けられています。
よくある質問（FAQ）
- 2024年4月1日より前の相続でも、やらないといけない？
-
はい。義務化前の相続で未登記の不動産も対象で、原則 2027年3月31日までに相続登記が必要です。
- 遺産分割がまとまらない場合はどうする？
-
期限に間に合わない事情があるなら、まずは相続人申告登記を検討します（ただし基本義務の履行に限る点に注意）。
- 相続放棄した場合、相続登記の義務はある？
-
家庭裁判所で相続放棄が受理され、相続人でなくなった場合は、通常は相続登記の義務から外れます。
一方で状況によっては、次の相続人等へ引き継がれるまでの間、一定の管理（保存）義務が問題になることがあります。 - どのタイミングで専門家に相談すべき？
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以下のいずれかに当てはまるなら、早めの相談が安全です。
- 相続人が複数／連絡が難しい
- 遺言や遺産の範囲で揉めそう
- 期限が迫っている
- そもそも何から始めればいいか不安
まとめ｜名義変更は「安心」と「選択肢」を守る手続き
- 相続登記は原則、「相続開始＋取得を知った日」から3年以内
- 義務化前の相続も対象で、原則 2027年3月31日まで
- 放置すると過料リスクだけでなく、売却・家族調整・税金などのトラブルが増える
- 決めきれない場合でも、まずは名義（または相続人申告登記）で“動ける状態”を作る
「まだ何も決めていないから…」と足踏みする必要はありません。
むしろ、何も決めていない今こそ、最低限の名義整理で“将来の自由”を確保するのが、いちばん賢いリスク回避です。
