親からマンションを相続したとき、まず頭に浮かぶのは「こんなに古いのに、買い手なんて見つかるの？」という素朴な疑問ではないでしょうか。
「築30年」「築40年」という響きだけで、なんだか途方もないお荷物を背負わされたような、重たい気持ちになっているかもしれません。
- 「古いから売れない」と思い込んで放置してしまう
- よくわからないまま不動産会社に連絡して、強引に話を進められる
こうした事態を防ぐために、まずは「築30年以上のマンション市場のリアル」を、専門用語を使わずに整理していきましょう。
結論｜築30年以上のマンションでも、「条件次第で」売却は十分可能です
まず心を軽くしていただきたいのは、「築年数＝売却の可否」ではないということです。
国土交通省のデータや実際の取引事例を見ても、中古マンション市場の約3割〜4割は築30年超の物件で占められています。
なぜ「古くても欲しい」人がいるのか？
理由はシンプルに2つです。
- 「立地」は古くならないから
マンション選びの最大の基準は「立地」です。駅近や人気のエリアにある物件は、建物が古くても土地としての価値や利便性が高く、常に需要があります。 - 「自分好みに作り変えたい」層が増えているから
最近は「あえて古い物件を安く買い、中身をフルリノベーションして住む」というスタイルが一般的になりました。彼らにとって、内装の古さはデメリットではなく「自分色に染められるキャンバス」なのです。
知っておきたい「売れにくいケース」の正体
もちろん、すべてがスムーズに売れるわけではありません。不安の正体を分解すると、以下の3つに集約されます。
1. 管理状態が「放置」されている
築年数以上に買い手がチェックするのは「管理の質」です。
- 修繕積立金はしっかり貯まっているか？
- エントランスやゴミ置き場は綺麗か？
これらが疎かだと、「長く住むのは不安だ」と敬遠されます。
2. 住宅ローンの審査が厳しくなる
一部の金融機関では、築年数が一定を超えるとローンの借入期間を短く設定することがあります。これは「買い手の予算」に直結するため、相場より少し価格を調整する必要が出てくるポイントです。
3. 「新耐震基準」かどうか
1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた建物かどうかが、ひとつの大きな境界線になります。それ以前の「旧耐震」の場合は、税制優遇が受けにくいなどの制約が出るため、より丁寧な出口戦略が必要になります。
相場はどうやって決まる？（目安の考え方）
「いくらで売れるか」をネットで検索しても、なかなか答えは見つかりません。なぜなら、マンションの価値は「個別性の塊」だからです。
- エリアの強さ： 人気エリアなら築40年でも価格が落ちにくい
- お部屋の状態： 丁寧に使われていればプラス査定
- 管理組合の健全さ： 修繕計画がしっかりしていれば資産価値が維持される
注意ポイント
ネットの「一括査定サイト」で出る数字は、あくまで「その価格で売り出してみましょう」という提案価格です。実際の成約価格とは異なることが多いので、まずは「周辺で似たような古い物件がいくらで動いているか」を眺めることから始めましょう。
失敗しないために、今すぐ「やること・やらないこと」
やってはいけない：いきなりのリフォーム
「綺麗にしないと売れない」と考え、数百万円かけてリフォームするのは待ってください。 リノベーション前提の買主は「自分の好きな壁紙にしたい」と思っています。せっかくのリフォームが逆効果になり、費用を回収できないケースが多々あります。
やるべきこと：最低限の「片付け」と「掃除」
リフォームは不要ですが、「清潔感」は不可欠です。
- 残置物（古い家具など）を処分する
- 水回りの汚れだけはプロの清掃を入れる これだけで、内覧時の印象は劇的に変わります。
やるべきこと：「放置」のリスクを知る
売る・売らないを決めるのは後で構いません。ただ、「放置する」ことだけは避けてください。
- 固定資産税：住んでいなくても毎年かかります
- 管理費・修繕積立金：毎月口座から引かれます
- 資産価値の低下：換気しない部屋は一気に傷みます
よくある質問（FAQ）
- 築30年以上でも住宅ローンは使えますか？
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はい、利用できるケースがほとんどです。ただし、一部の銀行では借入期間が「法定耐用年数（47年）ー築年数」となる場合があり、買い手の月々の返済額が高くなる傾向があります。そのため、「現金購入」や「自己資金を多めに用意する買主」も少なくありません。
- 親がリフォームしたばかりなのですが、高く売れますか？
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設備が新しいことはプラス評価になります。ただし、購入時（リフォーム時）の費用をそのまま価格に上乗せできるとは限りません。「使い勝手が良い」という付加価値として捉えるのが現実的です。
まとめ：まずは「現状」を整理することから
相続したマンションが築30年以上でも、決して絶望する必要はありません。
- 立地や管理が良ければ、自信を持って売れる
- 自己判断でリフォームせず、そのままの価値をまず知る
- 「いつか」のために、今どれくらいのコストがかかっているか把握する
「まだ売ると決めたわけじゃないけれど、損はしたくない」 そんな方は、まずこちらのチェックリストを使って、今の状況を整理してみることから始めてみてください。
